(사) 공장저당권을 실행하는 경우
① 공장저당의 의의 : 공장저당법은 공장재단저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에
속하는 토지 또는 건물 상에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된
기계·기구(설치물), 그 밖의 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하는 제도를 인정하고 있다(공장저당법 4조, 5조). 이를 협의의
공장저당 또는 단순히 공장저당이라 한다.
이러한 공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 것으로서 전일체로서의 공장을 담보로
제공하는 것이 아니고 또 공업소유권 등의 권리나 다른 부동산에 부가된 기계·기구에는 저당권의 효력이 미치지 않는 점에서 공장재단저당과 구별된다.
공장저당권의 설정등기신청을 함에 있어서는 저당권의 목적인 토지와 건물에 설치한 기계·기구 그
밖의 공장의 공용물로서 공장저당법 4조, 5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기관에게 제출하여야 하고(공장저당법 7조),
또 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예컨대 추가로 기계가 설치된 때)에는 변동사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 하여야
하므로(공장저당법 7조 2항, 53조 내지 58조), 등기관은 공장저당 설정 또는 변경등기를 함에 있어서는 토지 또는 건물의 등기용지 중 을구
사항란에 위 목록의 제출이 있었다는 뜻을 적어야 하며(재단저당등기처리규칙 34조), 위 기계·기구 등의 목록에 등기신청서 접수의
연월일·접수번호와 등기번호를 기재한 후 등기부와 함께 영구보존된다(동규칙 26조, 32조, 35조). 즉 위 목록은 등기부의 일부로
취급된다.
② 일괄매각 : 공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 경매가 이루어지는 경우에 공장저당물건인
토지 또는 건물과 그에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄하여 경매하여야 한다(대결
1992.8.29. 92마576). 공장저당의 목적물이 된 토지 위에 공장에 속하는 것이라 볼 수 있는 건물 또는 기계, 기구 등이 설치되어
있지 않다 하더라도 그 토지가 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에는 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로
보아 동 건물 및 이에 설치된 기계, 기구 등과 분리하여 분할경매를 할 수 없다(대결 1979.12.17. 79마348 참조). 위 공장저당법
규정과 판례의 취지에 의하면, 공장부지가 아닌 다른 토지들이 공장저당의 목적물이 되기만 하면 이를 분할하여 경매할 수 없다는 것이 아니라, 그
전제인 '공장에 속한다'는 요건을 충족하여야 하는 것이므로, 사실상 공장을 위하여 사용되고 있는 것인지 여부가 일괄경매의 전제조건이 된다고 할
것이다.
따라서 공장저당권에 기한 경매신청시에는 매각부동산뿐만 아니라 공장저당권의 효력이 미치는
기계·기구 등의 목록도 함께 표시하여야 하며, 설령 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 관하여 선순위 또는 보통저당권이 설정되어 있는 경우에 이
보통의 저당권자가 경매신청을 하는 때에도 위 매각부동산은 위 기계·기구 등과 일괄하여 경매되어야 하므로 그 신청서에는 위 기계·기구 등의 목록도
함께 적어야 한다.
③ 공장저당의 효력이 미치는 범위 : 공장저당법에 의한 공장저당을 설정함에 있어서는 공장의
토지, 건물에 설치된 기계, 기구 등은 동법 7조 소정의 기계, 기구 목록에 적어야만 공장저당의 효력이 생기고(대판 1988.2.9.
87다카1514, 1515, 대결 1993.4.6. 93마116 등 참조), 한편 공장 건물이나 토지에 대하여 민법상의 일반저당권이 설정된
경우에는 공장저당법과는 상관이 없으므로 동법 7조에 의한 목록의 작성이 없더라도 그
저당권의 효력은 민법 358조에 의하여 당연히 그 공장건물이나 토지의 종물 또는 부합물에까지
미친다(대판 1995.6.29. 94다6345).
공장저당권의 실행을 위한 경매신청에 표시된 기계·기구 등의 목록은 원칙적으로 공장저당설정 또는
변경등기시에 제출한 목록과 일치되어야 한다. 그러나 공장저당법 4조, 5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는
동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없고(대결 1992.8.29.
92마576), 또 그 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에는 그 동산은 제3자인
저당권자와의 관계에 있어서는 양도담보권자의 소유에 속하므로, 마찬가지로 공장저당법에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결
1998.10.12. 98그64).
④ 경매신청서에 공장공용물의 표시를 누락한 경우 : 공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 대한
경매개시결정을 함에 있어서는 통상 토지 또는 건물의 목록과 함께 그 부가물이나 설치물 등에 관한 목록도 같이 철하여 결정을 하고 있으나,
공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서
이를 누락한 경우에도 공장공용물은 일괄매각되는 것이므로(대결 2000.4.14. 99마2273) 이를 빠뜨리고 토지 또는 건물에 관하여서만
개시결정을 한 경우에는 그 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물 등에도 당연히 미치므로(공장저당법 1O조) 그
부가물이나 설치물등에 대하여 따로 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고, 이를 함께 평가시켜 경매를 히면 족하며, 그 매각허가결정에서 공장공용물을
그 목적물에서 누락한 경우 이를 보충하는 경정결정을 하면 된다(대결 2000.4.14. 99마2273).
⑤ 소재불명된 기계기구를 평가하지 않은 경우 : 감정인이 일부 경매대상 물건(기계기구 중
일부)에 대하여 소재불명이라 하여 평가하지 못한
경우 그 소재불명의 원인이나 경위, 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 기록상 알 수 없고
저당권자나 소유자가 추급권을 행사하지도 아니한 상황이라면 집행법원이 추급의 가능 여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 집행법원이
추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 매각절차를 진행하였다 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다(대결 1966.7.27.
66마714, 대결 1994.1.15. 93마1601). 또 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의
가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 매각을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의
결정에 중대한 하자가 있는 것이다(대결 1997.5.29. 96마1212, 대결 2000.11.2. 2000마3530).
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